EXPULSION DE LOCATAIRES Recouvrement de loyers impayés

1. Envoi d’un Commandement de Payer par huissier de justice

Le Commandement de Payer est un acte juridique rédigé par un huissier de justice reprenant le calendrier de la dette locative. Chaque mensualité laisse apparaître le montant dû par le locataire (loyer et charges), le versement total ou partiel, les éventuels montants perçus par la CAF.

Cet acte est signifié au locataire par huissier de justice et ouvre un délai légal de 2 mois durant lesquels le locataire peut rembourser ses impayés locatifs ou proposer au bailleur un plan d’apurement. Passé ce délai, conformément à la Clause Résolutoire, le bail peut être résilié et le propriétaire peut entamer de plein droit la procédure d’expulsion locative .

L’huissier se charge également de notifier la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX), organisme chargé notamment de reloger les locataires expulsés.

Le paiement de la dette par le locataire dans le délai des deux mois de Commandement interrompt la procédure. Celle-ci pourra reprendre en cas de nouvelle défaillance du locataire.

2. Saisine du Tribunal par Assignation du locataire en résiliation du bail et expulsion

Par rédaction et signification d’une assignation au locataire, l’huissier de justice entame la phase judiciaire visant la résiliation du bail et l’expulsion. La Préfecture est elle aussi notifiée par l’huissier de cette assignation. Une date d’audience est fixée et le Juge du Tribunal Judiciaire devra se prononcer sur la demande de recouvrement des loyers et sur la demande d’expulsion du propriétaire demandeur.

Pour le bailleur comme le locataire, la représentation par un avocat en audience n’est pas obligatoire en matière de loyers impayés et d’expulsion locative. Les parties sont convoquées par le Juge des Contentieux de la Protection (JCP) et l’audience se tient au Tribunal Judiciaire compétent.

Dans un délai généralement d’un mois suivant l’audience, un Jugement est rendu et l’huissier procède là encore, à sa signification au locataire. Si la décision est favorable au bailleur, ce titre exécutoire permet à ce dernier de procéder aux ultimes phases de la procédure d’expulsion locative.

3. Le Commandement de quitter les lieux

Signifié généralement en même temps que le jugement, ce nouvel acte d’huissier demande formellement au locataire de quitter les lieux dans un délai de 2 mois. Là encore, le Préfet se voit remettre une copie du document.

Le propriétaire peut (sauf en cas d’appel du jugement) demander à l'huissier de justice de réaliser une tentative d'expulsion dans les délais légaux et hors période de la trêve hivernale.

La trêve hivernale

Cette période qui s’étend du 1er novembre au 31 mars suspend l’application des décisions judiciaires d’expulsion. En revanche, la trêve hivernale n’empêche aucunement le bailleur d’entamer démarches et procédures. À l’issu de celle-ci, l’application des jugements d’expulsion reprendront.

Concours de la Force Publique et Expulsion

Si le commandement de quitter et la tentative d’expulsion par huissier échouent et que le locataire refuse toujours de s’exécuter, l’huissier procède à une demande de Concours de la Force Publique auprès de la Préfecture qui dispose d’un délai de 2 mois pour répondre.

Lorsque celui-ci est accordé, ce sont les Forces de Police qui procèdent, accompagnées par l’huissier de justice, à l’expulsion définitive du locataire.